浅议楼盘销售与工程的关系

    7月份，中国房地产指数系统、中国指数研究院在京召开发布会，发布了全国及主要城市上半年房地产市场形势的研究成果。市场销售增长显著，但区域差异明显。今年上半年，杭州、深圳、天津楼市成交面积较去年同期分别增长180.4%、148.9%、115.5%。苏州、重庆、青岛等城市也超过或接近100%。但31个省（区、市）中仍有6个省市前5月销售面积同比出现下降，一些城市办公楼、商业用房的销售面积降幅依然较大。信息表明，企业投资信心有所恢复，6月土地市场明显升温。随着市场销售的回升，房地产开发投资增速逐月提高。5月单月新开工面积为7900万平方米，较4月增长2.4%，是今年以来的首次环比增长。6月多个城市土地成交量增长较快，土地溢价水平较高。而具体到我们所居住的青岛市，自今年5月以来，青岛住宅指数持续上涨，市场刚性需求和投资型需求观望气氛日益浓重。
 

    8月份住宅日均成交量从上月的302套减少到257套，房地产市场成交量较上月下降明显，但同比依旧大幅增长，住宅出清周期持续减少。青岛住宅成交套数和成交面积分别为7958套、80.34万平方米，环比分别下跌15.04%和16%，但与去年同期相比，成交套数和成交面积依旧分别大幅上涨1.83倍和1.51倍。从区域看，8月份成交主要集中在胶南市、黄岛区和城阳区，按面积计算分别占全市的17.29%、16.03%和13.95%。从结构上看，成交价在6000元/平（含）以下的住宅占比为60.45%，环比上月下降2.7个百分点；单套面积在120㎡（含）以下的住房占比81.54%，环比上升10.2个百分点。可见，中小户型住宅成为青岛市场成交主体的趋势越来越明显。在住宅、写字楼和商铺指数的共同推动下，8月份青岛房地产城市综合指数环比上涨1.22%，较上月上升0.73个百分点。与此相反，Hedonic指数环比下降0.75%，说明8月份青岛市场房价的上涨更多的是受供求之外的因素，比如户型、尾盘销售等因素的影响。库存水平继续下降，出清周期不断减少，已回落至6个月。8月份写字楼指数、商铺指数小幅度上涨，住宅指数涨幅较大。